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| 田舎暮らしを始める心構え | 不動産売買契約の前には重要事項説明書を熟読する | ||
| 田舎暮らしを始めよう | 不動産の売買契約に先立ち、宅地建物取引主任者から物件に対する重要事項説明が行なわれることをご存知のかたも多いでしょう。ここでは、 「重要事項説明書」 に関するポイントを説明したいと思います。 重要事項説明書とは、不動産の売買契約や賃貸契約を締結する前に、不動産を購入する買主や借地や借家の借主の権利を保護するために、その不動産売買の仲介人として契約をする不動産業者が、購入者や借主が契約の意思決定に必用な重要事項について、契約の前に書面で買主や借主に説明交付するものです。なお、その際には、取引主任者が、県知事より交付を受けた取引主任者証を提示して説明しなければならないとされています。 この不動産売買契約上の重要事項は、宅建業法により定められた宅地建物取引主任者によって説明され、書面として買主や借主に交付されるのです。その重要事項の内容は以下の通りとなっています。 1. 不動産の所有権者＝登記簿上の権利関係（その不動産の面積や地目は何で、持ち主はだれなのか、いつから持っているのか、債務はあるのか無いのか等々）、法令上の制限（都市計画区域か否か、その他の法律制限等々）、私道負担（全面道路の道の性格とか私道の場合の金銭負担等々）、その他、生活するに当たっての飲料水・電気・ガス・排水などの設備についての説明や、その不動産が未完成物件の場合は、完成後の形状や構造、区分所有建物の場合の権利関係や、共用部分、管理費・修繕積立金、管理形態について詳しく説明されています。 2. また、本件不動産売買に伴って、代金や借賃など以外に授受される金銭についての説明や、万が一、取引に至らなかった場合の契約解除について、損害賠償金・違約金についての負担割合などに付いて説明されています。また、契約の際に売主側に渡される手付金の保全措置について説明されます。 3. その他、売買価格の確認やその不動産売買契約を締結するに当たってローンで購入する場合、その借り入れ金融機関にを斡旋するのかどうかローンが成立しなかった場合の契約をどうするのかと言うことも重要事項の説明となっています。 不動産売買を通じてトラブルに巻き込まれた人の話を聞よく聞いてみると、 「重要事項の説明を受けた記憶はありません」 と答えるケースが大半だそうですが、あとで調査してみると、不動産売買契約の締結当時の重要事項説明書の業者側控えには 「重要事項に付いて説明を受けました」 というサインと購入者側の印が残されていることがほとんどです。と言うことから、重要事項説明を受けなかったから記憶にないと言うのではなく、説明を受けたけど、その重要事項説明を忘れている、という内容がほとんどのようです。 これは、本来、不動産売買契約締結前に重要事項説明をする、その不動産売買契約の前とは、不動産売買契約日ではなく、前日より前に説明されるべきものだと思いますが、契約前に複雑な説明などして、購入の意思が翻っては大変だと、不動産売買契約の当日、その契約の場で先立って説明している業者も多いと思います。これは不動産業者の責任でもあるのですが、慣れない行為に対して購入者や賃貸契約の借主は極度に緊張してしまって適正な判断ができないのは当然のことですね。しかし、その内容をしっかり把握したなら、その契約にはサインしなかったと言うことも多々ありますので、購入者、借主となる当事者は、契約日より前に充分な時間をおいた上で、業者側に重要事項の説明を受けて、疑問点があれば細部にわたって質問して、疑問点をすっかり解消した上で、安心と納得の上、不動産売買契約に臨みたいものであります。 |
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